Инвестиции в недвижимость в Испании без переплат и юридических ловушек - это реально
BURÓ Real Estate Agency - бутиковое экспертное агентство недвижимости полного цикла.
Помогаем купить надёжную недвижимость на Коста-дель-Соль: от подбора до ключей. Защищаем интересы покупателя, проверяем каждый объект, ведём переговоры на основе данных»
Помогаем купить надёжную недвижимость на Коста-дель-Соль: от подбора до ключей. Защищаем интересы покупателя, проверяем каждый объект, ведём переговоры на основе данных»
0% комиссии для покупателя — мы получаем вознаграждение от продавца
Показываем только наиболее привлекательные объекты, отсекая 90% неликвида
30+ специалистов, 10+ лет опыта команды, 15+ языков — и доступ к закрытым базам объектов (off-market)
Почему покупка недвижимости на Коста-дель-Соль (и в частности, в Марбелье) - одна из лучших инвестиций в 2026-2035?
Давайте разберём по пунктам.
-
Цены растут быстрее мирового прайма
За 2025 год цены в Марбелье выросли на +7,67%, в премиальном сегменте — на +8,1%. Для сравнения: среднемировой рост премиальной недвижимости составил +3,2%.
Что это значит для вас:
Ваш актив растёт быстрее, чем элитная недвижимость в Лондоне, Нью-Йорке или Дубае. При этом стоимость входа остаётся ниже: на $1 млн в Марбелье можно купить 96 м² премиального жилья — против 33 м² в Лондоне и 34 м² в Нью-Йорке. -
Дефицит предложения — главный драйвер цены
Регион зажат между морем и горами. Земли под застройку в качественных локациях практически не осталось. В Марбелье новостройки — редкость из-за нехватки участков и градостроительных ограничений.
Что это значит для вас:
Ограниченное предложение — это лучшая защита от обесценивания. Пока в других регионах строят бесконечно, здесь каждый новый объект — штучный товар. Ваша недвижимость всегда будет в дефиците и, значит, в цене. -
Стабильный международный спрос, а не зависимость от одной страны
13,3% сделок в Андалусии совершают иностранцы. В Марбелье их доля ещё выше — до 84% в отдельных муниципалитетах. Топ-страны: Великобритания, Германия, Нидерланды, Швеция, Польша, Бельгия. География расширяется: добавляются США, Ближний Восток, Украина.
Что это значит для вас:
Рынок не зависит от экономики одной страны. Если один регион ослабевает — спрос приходит из другого. Это делает вашу недвижимость устойчивой к кризисам и лёгкой для перепродажи. -
Нет «кредитного пузыря» — рынок на своих деньгах
Значительная часть сделок на Коста-дель-Соль совершается за счёт собственного капитала покупателей из США, Скандинавии, Бенилюкса — а не за счёт ипотеки. Доля иностранных покупателей стабильна, несмотря на изменения ставок.
Что это значит для вас:
Здесь нет массовых неплатежей по кредитам, которые обрушивают цены. Рынок не рухнет из-за банковского кризиса. Ваш актив защищён от сценариев, которые случались в регионах с дешёвой кредитной недвижимостью. -
Правовая определённость — новый генплан Марбельи
В 2025–2026 годах Марбелья получила новый генеральный план (PGOM), утверждённый мэрией и одобренный Junta de Andalucía. Это первый за десятилетия документ, который наводит порядок в градостроительных правилах города.
Что это значит для вас:
Уходит эпоха неопределённости, когда тысячи домов имели неурегулированный статус. Новые правила дают покупателям, застройщикам и инвесторам прозрачность и предсказуемость. Это укрепляет доверие к рынку и повышает стоимость легальной недвижимости. -
Ликвидность и доходность: объект всегда найдёт покупателя или арендатора
Срок экспозиции вернулся к норме — 9–12 месяцев (после пика в 6 месяцев в 2022–2023). Средняя доходность аренды — около 6% годовых до налогов. Премиальные объекты в правильных локациях не теряют спрос даже при замедлении рынка.
Что это значит для вас:
Вы не «зависнете» с объектом. Если решите продать — покупатель найдётся. Если решите сдавать — арендатор тоже. Это не спекулятивный актив, а инструмент долгосрочного владения.
У вас есть вопрос по покупке недвижимости?
Просто напишите нам и получите прямо сейчас подробную консультацию.
«Коста-дель-Соль — это рынок с ограниченным предложением и высоким спросом. Но именно поэтому здесь легко переплатить или купить неликвид. Рынок становится разборчивее: покупатели всё чаще отказываются от завышенных цен, и разница между запрашиваемой и итоговой стоимостью растёт.
Мы знаем этот рынок изнутри — и помогаем выбрать объект, который сохранит и приумножит ваш капитал. Как именно — расскажем дальше».
Мы знаем этот рынок изнутри — и помогаем выбрать объект, который сохранит и приумножит ваш капитал. Как именно — расскажем дальше».
STAS BELOV
HEAD OF SALES DEPARTMENT
Мы работаем на стороне покупателя — и только на его стороне. Наше вознаграждение платит продавец или застройщик, поэтому для вас услуга бесплатна, а мы остаёмся беспристрастными: нам важно не продать любой ценой, а получить вашу рекомендацию. Каждый объект проходит предварительный аудит до показа: юридическая чистота, обременения, техническое состояние, рыночная цена.
Мы ведём переговоры на основе данных, а не эмоций — и добиваемся для вас лучших условий. От первого звонка до получения ключей вы получаете полное сопровождение: подбор, проверку, сделку, релокацию и управление недвижимостью.
Мы ведём переговоры на основе данных, а не эмоций — и добиваемся для вас лучших условий. От первого звонка до получения ключей вы получаете полное сопровождение: подбор, проверку, сделку, релокацию и управление недвижимостью.
Начинаем не с каталога, а с ваших целей
Большинство агентств сразу присылают подборку объектов — лишь бы заинтересовать. Мы делаем иначе: сначала разбираемся, зачем вам недвижимость. Сохранение капитала? Пассивный доход? Второй дом для семьи? Переезд? От этого зависит всё: бюджет, регион, тип объекта, стратегия владения. На этой сессии мы честно говорим о ваших возможностях и ограничениях, показываем реальную картину рынка и определяем вектор поиска. Никаких шаблонных подборок — только то, что соответствует вашим задачам.
Смотрим весь рынок, а не только то, что лежит на витрине
Мы работаем не от «залежавшегося» эксклюзивного каталога, а от вашей задачи. Это значит: сканируем всю открытую базу побережья — Idealista, Fotocasa, порталы застройщиков, закрытые партнёрские базы. Но главное — у нас есть доступ к off-market объектам: значительная часть лучших предложений не попадает на публичные площадки из-за приватности собственников. Мы получаем их через партнёрскую сеть и личные контакты. Вы увидите то, чего нет в открытом доступе.
Отсеиваем 90% неликвида ещё до показа
Каждый объект, который попадает в нашу подборку, проходит предварительный аудит. Мы проверяем юридическую чистоту: право собственности, обременения, судебные споры, налоговые задолженности. Смотрим техническое состояние: конструктив, коммуникации, легальность пристроек, соответствие градостроительным нормам. Оцениваем рыночную стоимость: не завышена ли цена, есть ли потенциал роста, как ведёт себя аналогичный метраж в этом районе. Если объект не проходит проверку — он не доходит до вас. Это экономит ваше время и защищает от «кота в мешке».
Показываем не только объект, но и жизнь вокруг него
Мы проводим как личные, так и детальные онлайн-показы — с обзором не только квартиры или виллы, но и района: инфраструктура, соседство, уровень безопасности, близость к школам, клиникам, пляжам, ресторанам. Если вы не можете приехать — организуем видеотур в реальном времени, ответим на вопросы, покажем всё, что важно. Вы принимаете решение не по красивым фотографиям, а по полной картине.
Снижаем цену аргументированно, а не «на удачу»
Мы не просим скидку у продавца «по-дружески». Мы готовим переговорную позицию на основе рыночной аналитики: сравнение с реальными сделками в этом районе (данные нотариальной статистики), оценка технического состояния, выявленные недостатки, срок экспозиции объекта, мотивация продавца. Это позволяет добиться снижения цены там, где это обосновано. При этом мы честны: на рынке продавца в Марбелье скидка не бывает 20% — но аргументированный торг всегда возможен. Наша цель — лучшие условия для вас, а не просто «сделка любой ценой».
Ведём сделку так, чтобы после неё не было сюрпризов
Мы работаем с проверенными независимыми юристами, которые специализируются на недвижимости Коста-дель-Соль. Проверяем правоустанавливающие документы, отсутствие обременений и долгов, налоговые нюансы. Готовим резервационный договор (Arras) так, чтобы он защищал ваши интересы в случае невыполнения условий продавцом. Сопровождаем на всех этапах: от подписания предварительного договора до нотариального акта (Escritura) и регистрации права собственности. Вы не остаётесь один на один с испанской бюрократией.
Берём на себя всю бюрократию — от NIE до налогового планирования
Помогаем получить идентификационный номер иностранца (NIE) — без него невозможна ни одна сделка. Открываем счёт в испанском банке, проходим комплаенс и проверку происхождения средств (KYC). Если нужна ипотека — подбираем программы для нерезидентов и сопровождаем процесс. Разбираем налоговые нюансы: налоги при покупке, ежегодный IBI, налог на прирост капитала, налоги для нерезидентов. Вы получаете полную картину расходов — без скрытых платежей и неожиданностей.
Доводим сделку до конца — с финальным аудитом у нотариуса
Перед подписанием главного договора купли-продажи мы проводим финальный аудит: проверяем, что все условия соблюдены, что коммунальные задолженности погашены, что объект передаётся в том состоянии, о котором договорились. Сопровождаем вас у нотариуса, контролируем безопасную передачу средств, помогаем с оформлением всех документов. Вы получаете ключи — и полную уверенность, что сделка прошла чисто.
Самое главное: мы никуда не исчезаем после сделки
Наша работа не заканчивается на подписании договора купли-продажи. Мы помогаем переоформить коммунальные контракты (вода, электричество, интернет), разобраться с налоговой регистрацией, найти управляющую компанию для сдачи в аренду, организовать ремонт или меблировку. Если вы покупали объект под аренду — помогаем найти арендаторов, оформить договор, контролировать платежи и техническое состояние. Ваша недвижимость становится полностью пассивным доходом — без вашего участия.
Но и это ещё далеко не всё!
Помимо подбора и оформления недвижимости, мы закрываем вопросы, которые возникают после сделки — от релокации до управления активом.
-
Поможем переехать и обустроиться на новом месте
Мы сопровождаем получение ВНЖ и резиденций, помогаем с открытием банковских счетов, получением NIE, налоговым и юридическим консалтингом. Подбираем школы и детские сады, оформляем частные медицинские страховки, решаем бытовые и регистрационные вопросы. Вы не остаётесь один на один с испанской бюрократией — мы ведём вас за руку на каждом этапе. -
Превратим вашу недвижимость в пассивный доход
Если вы покупаете объект для сдачи в аренду, мы берём на себя всё: поиск арендаторов, юридическое оформление договоров, контроль платежей и техническое обслуживание. Вы получаете стабильный доход без личного участия — ваша недвижимость работает на вас, даже если вы находитесь в другой стране. -
Поможем создать бизнес в Испании и наладить пассивный доход с него
Для тех, кто хочет диверсифицировать капитал и получать доход в евро, мы предлагаем партнёрский продукт — автопарк UBER/BOLT под управлением компании FLOT. Инвестиции составляют €200 000–230 000, чистая доходность — €35 000–50 000 в год. Всё операционное управление, включая водителей, ремонты, страхование и отчётность, берёт на себя FLOT.Подробнее
Отвечаем на самые популярные вопросы
Для покупателя наши услуги полностью бесплатны. Комиссионное вознаграждение нам выплачивает продавец или застройщик — вы платите ту же цену, что и при покупке напрямую, но получаете подбор, проверку объекта, переговоры и полное сопровождение сделки. Это не «скрытая комиссия», а стандарт рынка: мы остаёмся беспристрастными и защищаем исключительно ваши интересы. Наша цель — не разовая сделка, а ваша рекомендация, поэтому мы не заинтересованы «продать любой ценой».
Каждый объект проходит предварительный аудит (Pre-audit) до того, как мы покажем его вам. Мы проверяем юридическую чистоту: право собственности, обременения, судебные споры, налоговые задолженности. Оцениваем техническое состояние: конструктив, коммуникации, легальность пристроек, соответствие градостроительным нормам. Сравниваем цену с реальными сделками в этом районе по данным нотариальной статистики. Если объект не проходит проверку — он не доходит до вас. Мы отсеиваем 90% неликвидного шума, чтобы вы тратили время только на жизнеспособные варианты.
Да, это обычная практика. Мы проводим детальные онлайн-показы с обзором не только объекта, но и района: инфраструктура, соседство, безопасность, близость к школам и клиникам. Сделку можно оформить по нотариальной доверенности — многие клиенты приезжают один раз или не приезжают вовсе. Мы помогаем получить NIE, открыть счёт в испанском банке, пройти комплаенс и проверку происхождения средств (KYC), а также сопровождаем на всех этапах — от резервации до получения ключей.
При покупке вы платите налог на передачу права собственности (для вторичного жилья — 6–10% в зависимости от региона) или НДС (для новостроек — 10%). Ежегодно — налог на недвижимость IBI (0,4–1,1% от кадастровой стоимости) и налог на имущество для нерезидентов. При продаже — налог на прирост капитала (19–23%). Дополнительно: коммунальные платежи (comunidad), вода, электричество, интернет, страхование. Мы даём полную картину расходов до сделки — без сюрпризов и неожиданных платежей.
Основной фонд качественного жилья на Коста-дель-Соль сосредоточен в закрытых урбанизациях с многоуровневой охраной, видеонаблюдением и контролем доступа. В таких комплексах проблема незаконного захвата (окупас) физически невозможна. Если вы покупаете объект под аренду, мы помогаем найти управляющую компанию: она берёт на себя поиск арендаторов, контроль платежей, техническое обслуживание и отчётность. Вы можете покинуть дом на полгода и быть уверенным, что по возвращении он будет в том же состоянии.
Да, иностранцы могут получить ипотеку в испанских банках. Как правило, нерезидентам одобряют финансирование до 60–70% от стоимости объекта — точные условия зависят от банка, вашего дохода, налоговой истории и типа недвижимости. Мы работаем с ведущими банками Испании и помогаем подобрать программу под вашу ситуацию: собираем пакет документов, сопровождаем процесс одобрения и выхода на сделку. Важно понимать: ипотека для нерезидента — процесс более длительный, чем для резидента, и требует подготовки. Мы ведём вас на каждом этапе и заранее говорим, на что реально рассчитывать.
Реалистичная доходность от долгосрочной аренды на Коста-дель-Соль — около 6% годовых до налогов. Это средний показатель по рынку, который зависит от локации, типа объекта и стратегии сдачи. Краткосрочная аренда может приносить больше в высокий сезон, но требует управления и подчиняется местному регулированию. Мы помогаем рассчитать юнит-экономику каждого объекта: потенциальный арендный доход, налоги, расходы на управление, срок окупаемости. И честно говорим, если объект не окупится — лучше отказаться на этапе анализа, чем столкнуться с разочарованием после покупки.
Средний срок от начала поиска до получения ключей — от 1 до 3 месяцев, если объект найден быстро и сделка идёт без сложностей. Процесс включает несколько этапов: подбор и показы, проверка объекта, резервация (внесение депозита), подготовка документов (NIE, банковский счёт), подписание предварительного договора (Arras), финальная сделка у нотариуса. Если вы покупаете новостройку на стадии строительства, сроки другие — сдача объекта может занять 1–2 года, но цена входа ниже. Мы заранее проговариваем таймлайн и держим вас в курсе на каждом этапе.
«Золотая виза» за инвестиции в недвижимость отменена с 2025 года, поэтому покупка жилья сама по себе больше не даёт автоматического права на ВНЖ. Однако существуют другие легальные пути: виза цифрового кочевника, ВНЖ на основании доходов, для владельцев недвижимости с подтверждением финансовой состоятельности и другие программы. Мы помогаем разобраться, какой вариант подходит именно вам, и сопровождаем процесс получения статуса. Важно: мы не обещаем «ВНЖ в подарок» и не даём нереалистичных гарантий — мы честно объясняем, какие программы работают в 2026 году и какие требования нужно выполнить.
«Мы создали BURÓ, потому что видели, как часто люди покупают недвижимость в Испании вслепую — доверяя красивым картинкам и обещаниям, а потом сталкиваясь с переплатами, юридическими проблемами и разочарованием. Мы работаем иначе: сначала разбираемся в ваших целях, потом проверяем каждый объект, ведём переговоры на основе цифр и остаёмся рядом после сделки. Наша задача — не продать вам квадратные метры, а сделать так, чтобы спустя годы вы были уверены: это было правильное решение. И рекомендовали нас тем, кто вам дорог».
TARAS PLOTSKIY
CEO
Хотите изучить другие наши услуги более подробно?
Выберите интересующее вас направление.