Инвестиции в недвижимость Испании: варианты и доходность
Рассказываем, показываем и объясняем.
Материал подготовлен специалистами BURÓ Real Estate Agency:
Материал подготовлен специалистами BURÓ Real Estate Agency:
- Помощь в полной релокации и переезде в Испанию
- Помощь в покупке недвижимости в Испании.
- Помощь и поддержка в открытии бизнеса в Испании
В данной статье собрали всю имеющуюся актуальную информацию. Мы с коллегами надеемся, что материал будет вам полезен. А если понадобится консультация эксперта - нажмите сюда.
TARAS PLOTSKIY
CEO
Почему Испания остаётся привлекательной для инвесторов в 2026 году
Испания в 2026 году сохраняет статус одного из самых привлекательных рынков недвижимости в Европе. По итогам 2025 года в стране было совершено 705 357 сделок с жильём — максимум с 2007 года, а средняя цена достигла €2 284 за квадратный метр. Однако рынок входит в более сбалансированную фазу: рост цен замедляется, покупатели становятся разборчивее, а продавцы всё чаще корректируют завышенные ценники. Для инвестора это означает, что эпоха «лёгких денег» заканчивается, и на первый план выходит правильный выбор объекта и локации.
Ключевой драйвер рынка — структурный дефицит предложения. В 2025 году в Испании было создано около 240 000 новых домохозяйств, при этом построено лишь 92 000 единиц жилья. Накопленный дефицит достиг 750 000 объектов. Эта диспропорция поддерживает цены даже в периоды замедления спроса. Для инвесторов это означает, что качественная недвижимость в дефицитных локациях будет сохранять стоимость и приносить доход.
Коста-дель-Соль занимает особое место на инвестиционной карте Испании. Регион зажат между морем и горами, земли под застройку в престижных локациях практически не осталось. Более 70–80% сделок здесь приходится на вторичный рынок, а доступность новых проектов в топовых локациях остаётся крайне ограниченной. Это создаёт «врождённый дефицит», который защищает капитал инвестора от обесценивания.
Ключевой драйвер рынка — структурный дефицит предложения. В 2025 году в Испании было создано около 240 000 новых домохозяйств, при этом построено лишь 92 000 единиц жилья. Накопленный дефицит достиг 750 000 объектов. Эта диспропорция поддерживает цены даже в периоды замедления спроса. Для инвесторов это означает, что качественная недвижимость в дефицитных локациях будет сохранять стоимость и приносить доход.
Коста-дель-Соль занимает особое место на инвестиционной карте Испании. Регион зажат между морем и горами, земли под застройку в престижных локациях практически не осталось. Более 70–80% сделок здесь приходится на вторичный рынок, а доступность новых проектов в топовых локациях остаётся крайне ограниченной. Это создаёт «врождённый дефицит», который защищает капитал инвестора от обесценивания.
Варианты инвестиций: жилая, коммерческая и курортная недвижимость
Жилая недвижимость под аренду — классический и самый распространённый вариант. Средняя доходность аренды жилья в Испании в первом квартале 2026 года составила 6,7% годовых (брутто), что выше доходности 10-летних государственных облигаций (3,5%). На Коста-дель-Соль доходность варьируется в зависимости от локации: в Марбелье она составляет около 5,2%, в то время как в туристических районах Фуэнхиролы и Бенаальмадены может достигать 5–8%. Для 80-метровой квартиры в Марбелье годовой арендный доход составляет около €18 800.
Коммерческая недвижимость — сегмент с более высокой доходностью. Офисные помещения в Испании демонстрируют доходность 11%, торговые помещения — 9,9%, что значительно выше жилой недвижимости. В Малаге доходность коммерческих помещений составляет 7,9%, офисов — 6,2%. Однако коммерческая недвижимость требует более глубокой экспертизы: важно оценивать локацию, трафик, арендатора и перспективы района. Для инвесторов, готовых к более активному управлению, это направление может дать доходность выше рынка.
Новостройки и off-market объекты — третий вариант. Покупка на стадии строительства позволяет войти по более низкой цене и зафиксировать рост стоимости к моменту сдачи. Off-market объекты — те, что не попадают на открытые площадки из-за приватности собственников, — дают доступ к эксклюзивным предложениям без конкуренции. На Коста-дель-Соль доступ к таким объектам есть у агентств с сильной партнёрской сетью. Мы в BURÓ работаем с off-market напрямую и отсеиваем 90% неликвидного шума до показа.
Новостройки и off-market объекты — третий вариант. Покупка на стадии строительства позволяет войти по более низкой цене и зафиксировать рост стоимости к моменту сдачи. Off-market объекты — те, что не попадают на открытые площадки из-за приватности собственников, — дают доступ к эксклюзивным предложениям без конкуренции. На Коста-дель-Соль доступ к таким объектам есть у агентств с сильной партнёрской сетью. Мы в BURÓ работаем с off-market напрямую и отсеиваем 90% неликвидного шума до показа.
Доходность и налоги: что важно учитыватьРеалистичная доходность на Коста-дель-Соль — это 4–6% годовых при долгосрочной аренде. Разница между краткосрочной и долгосрочной арендой не так велика, как принято считать: в хорошо управляемых объектах преимущество краткосрочной аренды редко превышает 1–2 процентных пункта. После вычета операционных расходов, управления и простоев реальная чистая доходность может составлять 3,5%. Это важно понимать: завышенные ожидания в 8–10% не соответствуют реальности рынка. Налоги для инвесторов. При покупке вторичного жилья в Андалусии ставка налога на переход права собственности (ITP) составляет 7%. Для новостроек — НДС 10% плюс гербовый сбор. Ежегодно платится налог на недвижимость (IBI) — 0,4–1,1% от кадастровой стоимости. При продаже — налог на прирост капитала (19–23%). Для нерезидентов добавляется налог на имущество. Мы даём полную картину расходов до сделки, чтобы инвестор понимал реальную доходность, а не только цифры в объявлении. Что даёт рост стоимости. Помимо арендного дохода, инвестор получает прирост капитала. За последние шесть лет цены в Малаге выросли на 8,3% в год, в Аликанте — на 6,4%. В Марбелье рост в 2025 году составил 7,67%, в Бенаависе — 9,24%, в Эстепоне — 10,89%. Для инвесторов, которые держат объект 5–10 лет, совокупная доходность (аренда + рост стоимости) может быть значительно выше. |
ВНЖ за инвестиции: что изменилось в 2026 году
Программа «золотой визы» за инвестиции в недвижимость отменена с 3 апреля 2025 года. Это значит, что покупка недвижимости больше не даёт автоматического права на ВНЖ. Правительство объяснило отмену тем, что экономические условия, для которых создавалась программа в 2013 году, изменились, и Испания больше не нуждается в стимулировании иностранных инвестиций таким способом.
Однако это не значит, что путь к легальному статусу закрыт. Существуют альтернативы: виза цифрового кочевника (для удалённых сотрудников и фрилансеров), ВНЖ для финансово независимых лиц (no lucrativa, для тех, кто живёт на пассивный доход), предпринимательская виза (для основателей бизнеса). Покупка недвижимости может стать основанием для этих программ, если подтвердить финансовую состоятельность. Мы помогаем клиентам разобраться, какой путь подходит именно им, и сопровождаем процесс получения статуса.
Важно: мы не обещаем «ВНЖ в подарок» и не даём нереалистичных гарантий. Мы честно объясняем, какие программы работают в 2026 году и какие требования нужно выполнить.
Однако это не значит, что путь к легальному статусу закрыт. Существуют альтернативы: виза цифрового кочевника (для удалённых сотрудников и фрилансеров), ВНЖ для финансово независимых лиц (no lucrativa, для тех, кто живёт на пассивный доход), предпринимательская виза (для основателей бизнеса). Покупка недвижимости может стать основанием для этих программ, если подтвердить финансовую состоятельность. Мы помогаем клиентам разобраться, какой путь подходит именно им, и сопровождаем процесс получения статуса.
Важно: мы не обещаем «ВНЖ в подарок» и не даём нереалистичных гарантий. Мы честно объясняем, какие программы работают в 2026 году и какие требования нужно выполнить.
Отвечаем на самые популярные вопросы
Реалистичная доходность от долгосрочной аренды — 4–6% годовых брутто, чистая — около 3,5% после вычета налогов и расходов. В Марбелье доходность составляет около 5,2%, в туристических районах — до 8%. Мы рассчитываем юнит-экономику каждого объекта до покупки.
«Золотая виза» отменена с 3 апреля 2025 года. Покупка недвижимости не даёт автоматического права на ВНЖ, но можно получить другие типы резиденции: визу цифрового кочевника, ВНЖ no lucrativa или предпринимательскую визу. Мы помогаем выбрать подходящий вариант.
Офисные помещения в Испании демонстрируют доходность 11%, торговые — 9,9%. В Малаге доходность коммерческих помещений составляет 7,9%, офисов — 6,2%. Это выше, чем у жилой недвижимости, но требует более глубокой экспертизы.
При покупке вторичного жилья в Андалусии — ITP 7%, для новостроек — НДС 10% плюс гербовый сбор. Ежегодно — IBI (0,4–1,1% от кадастровой стоимости). При продаже — налог на прирост капитала (19–23%). Общая сумма дополнительных расходов — 10–12% сверх цены.
Да, если подходить к выбору объекта профессионально. Рынок входит в сбалансированную фазу: рост цен замедлился, но дефицит предложения и международный спрос поддерживают стоимость. Для инвесторов с горизонтом 5–10 лет недвижимость на Коста-дель-Соль остаётся надёжным активом с потенциалом арендного дохода и роста капитала.
А САМОЕ ГЛАВНОЕ
Вы можете получить подробную и бесплатную консультацию по теме данной статьи от экспертов нашего агентства с опытом более 15 лет.
Узнайте все подробности и нюансы, все "подводные камни" и обладайте максимум информации, чтобы принять верное решение.
Мы работаем для вас 7 дней в неделю 365 дней в году.
Узнайте все подробности и нюансы, все "подводные камни" и обладайте максимум информации, чтобы принять верное решение.
Мы работаем для вас 7 дней в неделю 365 дней в году.
Думаете о покупке недвижимости в Испании?
Хотите полностью релоцироваться?
Или думаете об открытии бизнеса в этой стране?
Хотите полностью релоцироваться?
Или думаете об открытии бизнеса в этой стране?
Мы можем помочь вам в любом из этих вопросов уже сегодня!