Как купить недвижимость в Испании гражданину России
Рассказываем, показываем и объясняем.
Материал подготовлен специалистами BURÓ Real Estate Agency:
Материал подготовлен специалистами BURÓ Real Estate Agency:
- Помощь в полной релокации и переезде в Испанию
- Помощь в покупке недвижимости в Испании.
- Помощь и поддержка в открытии бизнеса в Испании
В данной статье собрали всю имеющуюся актуальную информацию. Мы с коллегами надеемся, что материал будет вам полезен. А если понадобится консультация эксперта - нажмите сюда.
TARAS PLOTSKIY
CEO
Можно ли россиянам покупать недвижимость в Испании в 2026 году
Главный вопрос, который волнует большинство покупателей из России: сохранилась ли возможность приобрести недвижимость в Испании после всех законодательных изменений последних лет. Ответ — да, возможность сохранилась. Испанское законодательство не содержит запрета на покупку недвижимости для граждан стран, не входящих в ЕС. Недвижимость в Испании могут приобрести граждане любой страны мира, и для проведения сделки не требуется становиться резидентом или получать вид на жительство.
В 2025 году премьер-министр Испании Педро Санчес действительно предлагал запретить покупку жилья гражданам стран, не входящих в ЕС. Однако эта инициатива так и не обрела легитимной силы — она осталась на уровне предложения и не была принята парламентом. Аналогичная ситуация сложилась и с законопроектом об увеличении налога на переход права собственности (ITP) для иностранных покупателей с 10 до 100% — он застрял на уровне обсуждения в комитетах и не вступил в силу. Таким образом, на 2026 год никаких ограничений на покупку недвижимости для россиян нет.
Важно понимать: хотя покупка недвижимости не даёт автоматического права на ВНЖ (программа «золотой визы» отменена с 3 апреля 2025 года), это не мешает приобретать жильё как для личного пользования, так и для инвестиций. Многие покупатели из России рассматривают недвижимость на Коста-дель-Соль как способ сохранить капитал в стабильной европейской юрисдикции и получить доход от аренды.
В 2025 году премьер-министр Испании Педро Санчес действительно предлагал запретить покупку жилья гражданам стран, не входящих в ЕС. Однако эта инициатива так и не обрела легитимной силы — она осталась на уровне предложения и не была принята парламентом. Аналогичная ситуация сложилась и с законопроектом об увеличении налога на переход права собственности (ITP) для иностранных покупателей с 10 до 100% — он застрял на уровне обсуждения в комитетах и не вступил в силу. Таким образом, на 2026 год никаких ограничений на покупку недвижимости для россиян нет.
Важно понимать: хотя покупка недвижимости не даёт автоматического права на ВНЖ (программа «золотой визы» отменена с 3 апреля 2025 года), это не мешает приобретать жильё как для личного пользования, так и для инвестиций. Многие покупатели из России рассматривают недвижимость на Коста-дель-Соль как способ сохранить капитал в стабильной европейской юрисдикции и получить доход от аренды.
Пошаговая инструкция: от NIE до ключей
Шаг 1. Получение NIE. NIE (Número de Identificación de Extranjero) — идентификационный номер иностранца. Без него невозможно купить недвижимость, открыть банковский счёт или подключить коммунальные услуги. Это первый и обязательный шаг для любого покупателя-иностранца. Получить NIE можно в консульстве Испании в России или в Испании — в отделении Policía Nacional. Потребуются загранпаспорт, заполненная форма EX-15 и подтверждение причины обращения (например, предварительный договор покупки).
Шаг 2. Открытие банковского счёта. Для покупки недвижимости нужен испанский банковский счёт, с которого будут списываться оплата, налоги и коммунальные платежи. Открыть счёт можно при наличии NIE и загранпаспорта. Популярные банки: CaixaBank, Sabadell, BBVA, Santander. После 2022 года для граждан России процесс усложнился из-за проверок KYC и санкционных ограничений — закладывайте дополнительно 1–2% на нотариальные услуги по проверкам происхождения средств.
Шаг 3. Выбор объекта и юридическая проверка. На этом этапе важно проверить юридическую чистоту объекта: право собственности, обременения, судебные споры, налоговые задолженности. В BURÓ мы проводим предварительный аудит каждого объекта до показа — это позволяет отсеять 90% неликвидного шума и защитить клиента от проблемных вариантов.
Шаг 4. Резервация и подписание договора. После выбора объекта подписывается резервационный договор (reserva) и вносится депозит в размере €3 000–6 000. Затем подписывается contrato de arras — формальный договор о задатке, который подтверждает намерение купить объект. Обычно на этом этапе вносится около 10% от стоимости недвижимости.
Шаг 5. Нотариальная сделка. Финальный этап — подписание escritura pública de compraventa (публичного акта купли-продажи) у нотариуса и регистрация права собственности в Registro de la Propiedad. Сделка считается завершённой после подписания документа и полной оплаты.
Шаг 3. Выбор объекта и юридическая проверка. На этом этапе важно проверить юридическую чистоту объекта: право собственности, обременения, судебные споры, налоговые задолженности. В BURÓ мы проводим предварительный аудит каждого объекта до показа — это позволяет отсеять 90% неликвидного шума и защитить клиента от проблемных вариантов.
Шаг 4. Резервация и подписание договора. После выбора объекта подписывается резервационный договор (reserva) и вносится депозит в размере €3 000–6 000. Затем подписывается contrato de arras — формальный договор о задатке, который подтверждает намерение купить объект. Обычно на этом этапе вносится около 10% от стоимости недвижимости.
Шаг 5. Нотариальная сделка. Финальный этап — подписание escritura pública de compraventa (публичного акта купли-продажи) у нотариуса и регистрация права собственности в Registro de la Propiedad. Сделка считается завершённой после подписания документа и полной оплаты.
Налоги и расходы при покупке недвижимости для россиянГлавный налог при покупке вторичного жилья в Испании — ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Его ставка зависит от автономного сообщества. В Андалусии (включая Коста-дель-Соль) ставка ITP составляет 7% — это одна из самых низких ставок среди популярных регионов Испании. Для сравнения: в Валенсии (Коста-Бланка) ставка 10%, в Каталонии — 10%, в Мадриде — 6%. При покупке новостройки вместо ITP платится IVA (НДС) по ставке 10% плюс AJD (гербовый сбор) от 0,5% до 1,5% от стоимости объекта. Например, при покупке квартиры за €300 000 на вторичном рынке в Андалусии вы заплатите €21 000 ITP, а при покупке новостройки — €30 000 IVA плюс €1 500–4 500 AJD. Помимо налога, нужно закладывать дополнительные расходы: нотариальные услуги (€600–1 000), регистрация в Registro de la Propiedad (€400–700), юридическое сопровождение (1–2% от стоимости объекта), услуги переводчика и апостилирование документов. Общая сумма дополнительных расходов обычно составляет 10–12% сверх цены покупки. |
Что важно знать россиянам при покупке на Коста-дель-Соль
Коста-дель-Соль остаётся одним из самых привлекательных регионов для российских покупателей. По данным Market Report 2026, средняя цена сделки в Марбелье в 2025 году составила €736 866, в Бенаависе — €933 772, в Эстепоне — €411 945. Пять ведущих национальностей покупателей в Марбелье: Великобритания (12,39%), Швеция (8,91%), Нидерланды (8,13%), Польша (6,97%), Германия (6,67%). Россияне также активно покупают недвижимость в этом регионе, хотя их доля в официальной статистике не выделена отдельно.
Чек-лист для российского покупателя:
Чек-лист для российского покупателя:
- Начните с NIE. Без этого номера сделка невозможна. Оформление занимает от 1 дня до 3 недель.
- Откройте счёт в испанском банке. Будьте готовы к проверкам KYC и подтверждению источника средств.
- Заложите 10–12% сверх цены. Это налоги, нотариальные услуги, регистрация и юридическое сопровождение.
- Проверьте объект до внесения депозита. Юридическая чистота, обременения, техническое состояние.
- Рассмотрите удалённую сделку. Многие клиенты оформляют покупку по нотариальной доверенности, не приезжая в Испанию.
Отвечаем на самые популярные вопросы
Да. Испанское законодательство не содержит запрета на покупку недвижимости для граждан стран, не входящих в ЕС. Недвижимость могут приобрести граждане любой страны мира, для этого не требуется становиться резидентом.
Основной налог — ITP (налог на переход права собственности). В Андалусии (Коста-дель-Соль) ставка 7%. При покупке новостройки — IVA 10% плюс AJD 0,5–1,5%. Общая сумма дополнительных расходов — 10–12% сверх цены покупки.
Нет. Программа «золотой визы» отменена с 3 апреля 2025 года. Покупка недвижимости не даёт автоматического права на ВНЖ, но можно получить другие типы резиденции, например, визу цифрового кочевника.
Да. Многие российские покупатели оформляют сделку по нотариальной доверенности. Мы помогаем получить NIE, открыть счёт, провести онлайн-показы и сопровождаем сделку на всех этапах.
Помимо налога (ITP 7% или IVA 10%), это нотариальные услуги (€600–1 000), регистрация (€400–700), юридическое сопровождение (1–2%), а также дополнительные проверки KYC и переводы документов. Итого — 10–12% сверх цены.
А САМОЕ ГЛАВНОЕ
Вы можете получить подробную и бесплатную консультацию по теме данной статьи от экспертов нашего агентства с опытом более 15 лет.
Узнайте все подробности и нюансы, все "подводные камни" и обладайте максимум информации, чтобы принять верное решение.
Мы работаем для вас 7 дней в неделю 365 дней в году.
Узнайте все подробности и нюансы, все "подводные камни" и обладайте максимум информации, чтобы принять верное решение.
Мы работаем для вас 7 дней в неделю 365 дней в году.
Думаете о покупке недвижимости в Испании?
Хотите полностью релоцироваться?
Или думаете об открытии бизнеса в этой стране?
Хотите полностью релоцироваться?
Или думаете об открытии бизнеса в этой стране?
Мы можем помочь вам в любом из этих вопросов уже сегодня!