Коммерческая недвижимость в Испании: возможности для бизнеса
Рассказываем, показываем и объясняем.
Материал подготовлен специалистами BURÓ Real Estate Agency:
Материал подготовлен специалистами BURÓ Real Estate Agency:
- Помощь в полной релокации и переезде в Испанию
- Помощь в покупке недвижимости в Испании.
- Помощь и поддержка в открытии бизнеса в Испании
В данной статье собрали всю имеющуюся актуальную информацию. Мы с коллегами надеемся, что материал будет вам полезен. А если понадобится консультация эксперта - нажмите сюда.
TARAS PLOTSKIY
CEO
Почему коммерческая недвижимость обгоняет жилую по доходности
Инвестиции в коммерческую недвижимость Испании в 2026 году привлекают внимание инвесторов, которые ищут доходность выше рынка жилья. Если средняя доходность жилой недвижимости под аренду составляет около 6,5% годовых (брутто), то офисные помещения демонстрируют 10,9%, а торговые помещения — 9,9%. Эта разница объясняется несколькими факторами: более длительные сроки аренды, часто более высокая ставка аренды на квадратный метр и меньшая конкуренция среди покупателей по сравнению с жилым сегментом.
Испания в целом остаётся одним из самых привлекательных рынков Европы для коммерческих инвестиций. По итогам 2025 года общий объём инвестиций в недвижимость достиг €15,14 млрд — рост на 38,3% к 2024 году. Институциональные фонды увеличили свою долю до 47% рынка, а частные инвесторы нарастили вложения на 46%, активно вкладываясь в офисы, отели и торговые помещения на главных улицах. Это говорит о высоком доверии к испанскому рынку со стороны профессиональных игроков.
На Коста-дель-Соль коммерческая недвижимость имеет свою специфику. Здесь нет такого объёма офисных площадей, как в Мадриде или Барселоне, зато есть устойчивый спрос на помещения под рестораны, магазины, клиники и сервисные компании. Регион зажат между морем и горами, свободной земли мало, а туристический поток и число иностранных резидентов стабильно высоки. Это создаёт нишу для инвесторов, которые готовы разбираться в локальном рынке.
Испания в целом остаётся одним из самых привлекательных рынков Европы для коммерческих инвестиций. По итогам 2025 года общий объём инвестиций в недвижимость достиг €15,14 млрд — рост на 38,3% к 2024 году. Институциональные фонды увеличили свою долю до 47% рынка, а частные инвесторы нарастили вложения на 46%, активно вкладываясь в офисы, отели и торговые помещения на главных улицах. Это говорит о высоком доверии к испанскому рынку со стороны профессиональных игроков.
На Коста-дель-Соль коммерческая недвижимость имеет свою специфику. Здесь нет такого объёма офисных площадей, как в Мадриде или Барселоне, зато есть устойчивый спрос на помещения под рестораны, магазины, клиники и сервисные компании. Регион зажат между морем и горами, свободной земли мало, а туристический поток и число иностранных резидентов стабильно высоки. Это создаёт нишу для инвесторов, которые готовы разбираться в локальном рынке.
Какие типы коммерческой недвижимости доступны на Коста-дель-Соль
На западном побережье Коста-дель-Соль коммерческий рынок представлен тремя основными форматами. Первый — locales comerciales (торговые помещения на первых этажах). Это могут быть помещения под кафе, рестораны, магазины, салоны красоты, клиники или офисы. Цены на такие объекты в центральной Эстепоне варьируются от €1 800 до €3 000 за квадратный метр на неprime-улицах, а на первой линии променада и в Старом городе — значительно выше.
Второй формат — офисные помещения (oficinas). Это отдельные офисы или этажи в бизнес-центрах, которые покупают для собственного использования или сдачи в аренду. Спрос на такие объекты растёт с 2023 года, поскольку на побережье регистрируется всё больше иностранных компаний и малых предприятий. Офисы в Estepona Marina, San Pedro de Alcántara и бизнес-парках Марбельи — наиболее востребованные локации.
Третий формат — промышленные склады (naves industriales). Они расположены в промышленных зонах Эстепоны, San Pedro и Малаги. Цены здесь ниже — от €800 до €1 400 за квадратный метр в зависимости от доступа, высоты потолков и возможности использования погрузочной техники. Этот сегмент подходит для логистики, хранения, производственных или сервисных предприятий.
Третий формат — промышленные склады (naves industriales). Они расположены в промышленных зонах Эстепоны, San Pedro и Малаги. Цены здесь ниже — от €800 до €1 400 за квадратный метр в зависимости от доступа, высоты потолков и возможности использования погрузочной техники. Этот сегмент подходит для логистики, хранения, производственных или сервисных предприятий.
Как купить коммерческую недвижимость: процесс и налогиПроцесс покупки коммерческой недвижимости в Испании похож на жилой, но имеет важные отличия. Первое — налогообложение. Если продавец — застройщик и объект продаётся впервые, покупатель платит IVA 21% плюс гербовый сбор (AJD) 1,2% в Андалусии. Если продавец — частное лицо или объект на вторичном рынке, применяется ITP — налог на переход права собственности, ставка которого в Андалусии для коммерческих объектов может достигать 21% для нерезидентов (в отличие от 7% для жилья). Это критически важно учитывать при расчёте бюджета. Второе отличие — лицензия на деятельность (licencia de actividad). Она выдаётся местным муниципалитетом и привязана к конкретному виду деятельности, а не к помещению. Это значит, что если в помещении раньше был ресторан, а вы хотите открыть магазин, вам может потребоваться новая лицензия, экологическое заключение и обновление доступности. Перед покупкой необходимо проверить, какая деятельность разрешена в этом помещении и какие лицензии уже есть. Третье — разница между покупкой недвижимости и покупкой бизнеса. Многие объявления о продаже «ресторана на набережной» на самом деле предлагают к покупке не недвижимость, а бизнес (goodwill, оборудование и право на концессию). В случае с пляжными барами (chiringuitos) земля часто находится в государственной собственности, и покупатель не получает её в собственность. Важно чётко понимать, что именно переходит к вам по договору. |
Чек-лист для инвестора в коммерческую недвижимость на Коста-дель-Соль
- Определите тип объекта. Торговое помещение, офис или склад? От этого зависит доходность, налоги и сложность управления.
- Проверьте лицензии. Убедитесь, что в помещении разрешена ваша деятельность и что все лицензии актуальны. Это можно сделать в ayuntamiento.
- Уточните налоговую ставку. ITP для коммерческой недвижимости в Андалусии может достигать 21% — это значительно выше, чем для жилья. Заложите эту сумму в бюджет.
- Оцените локацию. Для торговых помещений важны трафик и видимость. Для офисов — близость к деловым центрам и транспорт. Для складов — доступ для грузового транспорта.
- Сравните с жилой доходностью. Если цель — только доход, сравните коммерческий объект с жильём: коммерческая недвижимость даёт выше доходность, но требует больше экспертизы.
- Проверьте договор аренды. Если объект уже сдан, изучите условия: срок, ставку, индексацию, обязанности арендодателя.
- Учтите управление. Коммерческая недвижимость может требовать более активного участия, чем жилая. Если вы не планируете заниматься этим сами, нужна управляющая компания.
- Проконсультируйтесь с юристом. Сделки с коммерческой недвижимостью сложнее, чем с жилой. Мы в BURÓ сопровождаем такие сделки и помогаем проверить объект до покупки.
Отвечаем на самые популярные вопросы
Офисные помещения демонстрируют среднюю доходность 10,9% годовых брутто, торговые помещения — 9,9%, жилая недвижимость — 6,5%. Это данные Idealista за второй квартал 2026 года. Коммерческая недвижимость даёт более высокую доходность, но требует более глубокой экспертизы.
При покупке у застройщика — IVA 21% плюс AJD 1,2%. При покупке у частного лица — ITP, ставка которого для коммерческих объектов может достигать 21% (в отличие от 7% для жилья). Плюс нотариальные и регистрационные расходы (1–2% от стоимости).
Да. Цены на торговые помещения в центральной Эстепоне начинаются от €1 800 за м², на склады в промышленных зонах — от €800 за м². Это значительно ниже, чем в Мадриде или Барселоне, при сопоставимом уровне инфраструктуры.
Лицензию на деятельность (licencia de actividad), налоговую ставку (ITP может быть 21%), трафик и видимость локации, а также чёткое понимание, что именно покупается — недвижимость или бизнес. Для пляжных объектов часто продаётся концессия, а не земля.
Зависит от объекта. Если это помещение с долгосрочным арендатором, управление минимально. Если несколько арендаторов или краткосрочные договоры, потребуется управляющая компания. Мы помогаем подобрать управление под ваш объект и стратегию.
А САМОЕ ГЛАВНОЕ
Вы можете получить подробную и бесплатную консультацию по теме данной статьи от экспертов нашего агентства с опытом более 15 лет.
Узнайте все подробности и нюансы, все "подводные камни" и обладайте максимум информации, чтобы принять верное решение.
Мы работаем для вас 7 дней в неделю 365 дней в году.
Узнайте все подробности и нюансы, все "подводные камни" и обладайте максимум информации, чтобы принять верное решение.
Мы работаем для вас 7 дней в неделю 365 дней в году.
Думаете о покупке недвижимости в Испании?
Хотите полностью релоцироваться?
Или думаете об открытии бизнеса в этой стране?
Хотите полностью релоцироваться?
Или думаете об открытии бизнеса в этой стране?
Мы можем помочь вам в любом из этих вопросов уже сегодня!